تذكير لجميع اتحادات الملاك المشتركين: أجل ملائمة الأنظمة الأساسية للملكية المشتركة Rappel du délai de la mise en concordance imperative des statuts de copropriété

كما هو معلوم، فقد صدر بتاريخ 16 ماي 2016، في الجريدة الرسمية عدد 6465، الظهير  رقم 1.16.49 بتاريخ 19 من رجب 1437(27 أبريل 2016) الصادر بتنفيذ القانون رقم 106.12 والذي ادخل عدة تعديلات اساسية على القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية (الصادر بتنفيذه الظهير رقم 1.02.298 المؤرخ في 3 أكتوبر 2002).

وقد نصت المادة الرابعة من القانون 106.12 على أنه : “يجب على الملاك المشتركين في العقارات المبنية المحدثة قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ أن يقوموا بملاءمة نظام الملكية المشتركة الخاص بهم مع أحكام هذا القانون قبل انصرام السنة الموالية لدخوله حيزالتنفيذ.

“إذا تعذرعلى الجمع العام للملاك المشتركين القيام بذلك لأي سبب من الأسباب جاز لوكيل الاتحاد أو لأي مالك مشترك أن  يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المختص بصفته قاضيا للأمورالمستعجلة التصديق على التعديلات الجديدة.

“عند عدم ملاءمة نظام الملكية المشتركة داخل الأجل المذكور في الفقرة الأولى أعلاه، تعتبربنوده المخالفة لأحكام هذا القانون باطلة.

وباستقراء نص القانون 106.12 يتبين أن أهم المستجدات هي:

1- وجوب تحرير جميع التصرفات المتعلقة بالملكية المشتركة بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، أما إذا نصت نصوص خاصة على وجوب تحريرها في محرر رسمي فيجب أن تخضع لهذه النصوص  بطبيعة الحال حسب الفقرة الأخيرة من المادة 12 ،

2- احداث نمطين من الملكية المشتركة يتعلقان بالبناء العمودي، ونقصد هنا الفيلات( المادة1 من القانون الجديد) والبناء المنجز على مراحل( المادة 6)،

3- التمييز بين الأجزاء المشتركة و الأجزاء المفرزة ونظام الحقوق التابعة لكل منهما، فمن الحقوق التابعة للأجزاء المشتركة،  الحق في تعلية البناء المخصص للإستعمال المشترك و الحق في الحفر…. 

 4- إمكانية التحديد المؤقت للنصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة في اطار العقار المنجز على مراحل، على أن يتم تحديده نهائيا عند إتمام المشروع العقاري ويشار الى ذلك في الرسم العقاري الأم وفي الرسوم العقارية التجزيئية في حالة العقار المحفظ أو في طور التحفيظ، علاوة على ذلك منع المشرع الحجز او التفويت للأجزاء المشتركة و الحقوق التابعة بمعزل عن الأجزاء المفرزة. 

5-  فيما يخص ادارة و تسيير الملكية المشتركة فقد دقق المشرع المغربي في القواعد المنظمة لاتحاد الملاك المشتركين وذلك بتحديد دوره، حيث يكون الغرض من هذا الأخير، حفظ وصيانة الأجزاء المشتركة وادارتها ،وعند الإقتضاء اسداء خدمات جماعية لفائدة الملاك ترتبط بتدبير الملكية المشتركة . 

6- اعطى المشرع لكل مالك حق المشاركة في أعمال الاتحاد ولا سيما التصويت على القرارات التي يتخذها الجمع العام باعتباره الجهاز التشاوري لجميع الملاك المشتركين للتقرير بشأن الملكية المشتركة، وإذا حصل وأن تعدد ملاك جزء مفرز وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى الاتحاد، غير أنه في حالة عدم الإتفاق، يقوم رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات بتعيين الممثل بناء على طلب من أحد الملاك. وبذلك يكون المشرع قد حسم في مسألة تعيين الممثل في حالة عدم الإتفاق والتي كانت غائبة في اطار قانون 18.00 . 

7- خصص القانون الجديد 106.12 فرعا يضم 9 مواد للجمع العام ، حيث يتولى هذا الأخير تسيير العقار المشترك وفقا للقانون و لنظام الملكية المشتركة ، و يتخذ قرارات يعهد بتنفيذها الى وكيل الاتحاد.

8- نص القانون بنص صريح على تعيين شخص يتولى مهمة رئاسة  وتسيير اشغال الجمع العام، ومنع وكيل الاتحاد من ترؤس الجمع العام سواء بصفة مباشرة او غير مباشرة، لاسيما وأن الجمع قد يعقد من أجل محاسبة الوكيل و المصادقة على النفقات التي انفقها، لذلك لا يصح ان يكون رئيسا و محاسبا في الوقت نفسه. ومع ذلك نص المشرع على امكانية تعيين وكيل الاتحاد كاتبا لجلسة الاجتماع اذا وافق الجمع العام على ذلك طبعا. 

9- اعتماد الأغلبية النسبية عوض الأغلبية المطلقة فيما يخص القرارات المتعلقة بالحفاظ على الملكية المشتركة و صيانتها وضمان سلامة وراحة الملاك المشتركين ، هذا وقد اشترط المشرع بالنسبة لبعض القرارات أغلبية ثلاثة ارباع اصوات الملاك المشتركين  بدل الأغلبية المطلقة من قبيل تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما و تحديد أتعابه، المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف و الحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي لتحمل أشغال الصيانة الكبرى، تقسيم جزء مفرز، الهدم الجزئي للعقار .. 

10- تحديد نصاب انعقاد الجمع العام، حيث يكون انعقاد الاجتماع الأول لاتحاد الملاك المشتركين  صحيحا بحضور نصف اعضاء الملاك المشتركين او ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور يعقد اجتماع ثان  بمن حضر من الملاك المشتركين او من يمثلهم وذلك خلال 30 يوما الموالية،

11- تدقيق مسطرة انعقاد الجمع العام ، حيث ينعقد أول جمع عام بدعوة من أحد الملاك أو أكثر داخل أجل لا يتجاوز 30 يوما من انتهاء السنة الجارية ، و يستدعى إليه الملاك المشتركين بواسطة البريد المضمون 15 يوما قبل التاريخ المقرر لانعقاد الاجتماع، و يبين الاستدعاء تاريخ و ساعة و مكان موضوع الاجتماع، ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة الى ذلك،  و يجب على وكيل الاتحاد في أجل لا يقل على 3 أيام من تاريخ تبليغ الاستدعاء و انعقاد الجمع العام ،

12- يجب على وكيل الاتحاد ان يضع رهن اشارة الملاك جميع العقود و لاسيما عقود التوريد و الاستغلال الجارية  وملحقاتها و الوثائق المثبتة للمصاريف المتعلقة بكل صنف من التكاليف الواجبة. 

13- هناك قرارات لا يمكن ان تصدر إلا باجماع الملاك المشتركين، وقد اضاف القانون الجديد 106.12 قرارات أخرى يشترط لاتخاذها توافر الاجماع ، تتعلق على الخصوص بأعمال التفويت و التصرف و تغيير الأجزاء المشتركة: 

*تفويت حق التعلية أو اعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها، عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار اليها في الفقرة الأولى من المادة الثانية. 

*الحق في التعلية او الحفر. 

*الهدم الكلي للعقار، 

*تحويل بعض الأجزاء المشتركة الى أجزاء مفرزة للإستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة  الرابعة. 

14- منح القانون وكيل الاتحاد صلاحية المطالبة قضائيا بالمساهمات المستحقة على الملاك المشتركين، دون الحصول على أي ترخيص مسبق من طرف الجمع العام عن طريق سلوك مسطرة الأمر بالأداء، أي أن له صلاحية التقاضي دون الحاجة الى الحصول على إذن خاص بالتقاضي من الجمع العام. ناهيك عن امكانية احداث حساب احتياطي لتغطية المصاريف غير المألوفة يتم تمويله  دوريا من قبيل الملاك المشتركين بدفعات اضافية، تحدد قيمتها وأوجه صرفها من طرف الجمع العام. 

15- ضرورة اشعار الملاك المشتركين كل ستة اشهر بالوضعية المالية للاتحاد بدل ثلاثة أشهر المعمول بها في اطار قانون 18.00 الملغى. 

16- اسناد مهام جديدة لوكيل الاتحاد باعتباره الجهاز التنفيذي لاتحاد الملاك، منها امكانية تمثيل الاتحاد لدى المحاكم، فضلا عن فتح حساب بنكي عند الاقتضاء باسم الاتحاد تودع فيه على الفور المبالغ النقدية و القيم المحصل عليها لفائدة الاتحاد.. 

17- أوجب المشرع على كل مالك  مشترك المساهمة في تكاليف الخدمات الجماعية المرتبطة بتدبير الملكية المشتركة و التجهيزات المشتركة حسب منفعة هذه الخدمات و التجهيزات بالنسبة لكل جزء مفرز، وليس فقط التكاليف التي يستلزمها الحفاظ على الأجزاء المشتركة و صيانتها و تسييرها، ويترتب عن إخلال أحد الملاك المشتركين بهذا المقتضى، تراكم الديون في ذمته،

18- حددالقانون 106.12 أجلا جديدا لتقادم مستحقات المساهمة في تكاليف الملكية المشتركة، حيث تتقادم إذا لم تتم المطالبة بها خلال 4 سنوات من تاريخ إقرارها من قبل الجمع العام، بدل سنتين المعمول بها في السابق. 

19- وضع المشرع نظام خاص بمعالجة نظام الملكية المشتركة في وضعية صعوبة، وأعطى لرئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات  صلاحية تعيين مسير مؤقت  بناء على طلب وكيل الاتحاد، او 10 من الملاك المشتركين، لمدة يحددها أمر رئيس المحكمة و التي يجب ألا تتجاوز السنة، ويترتب عن هذا التعيين وقف كل دعوى قضائية يقيمها  الدائنون أو أي اجراء من اجراءات التنفيذ ، وما ذلك الا رغبة في تسوية وضعية الملكية المشتركة.

هذه المقتضيات المستحدثة في نطاق القانون 106.12 يجب ان تضمن لزوما في الانظمة الاساسية للملكية المشتركة.

وفي حالة عدم قيام الملاك المشتركين بذلك فانه يمكن لوكيل الاتحاد او لاي من الملاك المشتركين اللجوء للقضاء الاستعجالي للتصديق على تضمينها بهذا النظام،

وفي جميع الاحوال، فابتداء من 16/05/2017، اصبحت جميع المقتضيات المخالفة لهذه المستجدات، ملغاة وغير نافذة، مما يدل على ان مقتضيات هذه القانون آمرة ويتعين الرجوع إلى أحكامها ولا يمكن الاتفاق على خلافها.

فهل قام فعلا الملاك المشتركون بمطابقة انظمتهم الأساسية لهذا القانون؟

وهل تمت توعية الملاك المشتركين بهذا الالتزام القانوني الذي قد يؤثر على وضعياتهم القانونية وسلامة قرارات اتحاد الملاك المشتركين؟

 

Aller à la barre d’outils