القانون العقاري
تقرير فرنسي حول تقوية الولوج إلى المعلومة في نظام المحافظة العقارية، ونظام علنية السجلات العقارية
أصدرت لجنة إصلاح العلنية العقارية، التي انشأها وزير العدل الفرنسي، بتاريخ 02/11/2017، تقريرها حول “تطوير نظام العلنية العقارية”،
وقد أوصى التقرير بتقوية الولوج للمعلومة وتسهيل الحصول عليها، مع تجميع النصوص القانونية المنظمة لنظام علنية السجلات العقارية، وادراج نظرية شاملة لهذا النظام في القانون المدني، مع تقديم عدة اقتراحات تعديلات للنصوص الحالية لتقوية شفافيته وعلنيته.
كما أوصى التقرير بتقوية فعالية هذا النظام، باعتباره أساس الأمن العقاري، وذلك باعادة ترتيب المعلومات المضمنة بالسجلات العقارية، بحيث تؤدي هذه الوظيفة الأساسية.
والمعلوم أن اطلاع العموم على وضعية السجلات العقارية هو أساس نظام المحافظة العقارية، حتى أن أغلب القوانين العربية تسميه بنظام “الشهر العقاري”.
لكن هذا الحق اصبح يعرف بعض التضييق في المغرب، خصوصا بعض عدة قضايا اثيرت امام الرأي العام وارتبطت بالولوج الى المعلومة المشهرة في نظام المحافظة العقارية. وأصبحت اغلب المحافظات تشترط الحصول على امر قضائي للاطلاع على المعلومات المطلوبة،
للإطلاع على التقرير: باللغة الفرنسية على الرابط:
https://www.ladocumentationfrancaise.fr/var/storage/rapports-publics/184000725.pdf
المرسوم رقم 2.18.181 المتعلق بتحديد شروط وكيفيات التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها.
Nouveau décret définissant les conditions et procédures de gestion électronique des opérations de conservation foncière
صدر بالجريدة الرسمية عدد 6737 بتاريخ 24 دجنبر 2018 المرسوم رقم 2.18.181 المتعلق بتحديد شروط وكيفيات التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها.
ويأتي هذا المرسوم من اجل وضع إطار قانوني تنظيمي يحدد شروط وكيفيات التدبير الإلكتروني للعمليات المذكورة، وتعويض نسق عمليات التحفيظ العقاري الذي كان سائدا إلى عهد قريب بمقاربة جديدة لتدبير آليات التحفيظ المرتكزة على النتائج، و التي أصبحت سائدة في معظم بقاع العالم،
كما جاء تطبيقا لمقتضيات الفصل 106 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه، وانسجاما كذلك مع أحكام الظهير الشريف رقم 1.07.129 صادر في 19 من ذي القعدة 1428 (30 نوفمبر 2007)،بتنفيذ القانون رقم 53.05 المتعلق بالتبادل الإلكتروني للمعطيات القانونية،
المرسوم أحدث منصة الكترونية مفتوحة للتبادل والقيام بعمليات التحفيظ العقاري، يمكن من خلالها للمرتفقين لدى المحافظات العقارية ، تقديم طلب معالجة الطلبات عن بعد، و ذلك بملء الاستمارة المعدة لهذا الغرض، وبمجرد قبول الطلبات و أداء الوجيبات سيتوصلون برسالة نصية تخبرهم برمز تتبع طلباتهم، كما يمكنهم تتبع المال المخصص لطلباتهم، و ذلك باستعمال رمز التتبع الذي سبق لكم التوصل به عند كل طلب .
كما يمكن للمترفقين توجيه طلباتهم عبر هذه المنصة، فيما يخص تأسيس الرسوم العقارية.
و كذللك طلب نظائر لها إلى المحافظ المعني من طرف المالك المقيد أو نائبه بعد التعريف بهويته الهدف منه الحصول على نظير الرسم العقاري، ونفس الشيء بالنسبة لطلب تحديد استئناف أو طالب التحفيظ أو المتعرض أو من ينوب عنهم الهدف منه القيام بعمليات التحديد،
كما أن المرسوم، بالإضافة إلى ذلك عمل على التطرق إلى التدبير الإلكتروني للسجلات والأرشيف؛ مع إتاحة إمكانية التأكد من صحة الشهادات والوثائق المسلمة بطريقة إلكترونية من خلال إدخال رمز التحقق المضمن بها بالنافذة المخصصة لهذا الغرض بالبوابة الإلكترونية للوكالة، بما فيها طلبات الإطلاع الموجهة إلى المحافظ، من أجل الإطلاع على الوثائق المودعة بالمحافظة العقارية ، وذلك عبر التنصيص على إحداث فضاء خاص بالمهنيين بالمنصة الإلكترونية للوكالة، دون ضرورة الانتقال إلى المصالح المعنية للوكالة؛
كما يمكن عبر هدا الفضاء تقديم طلب التصميم العقاري عن بعد و تتبع المال المخصص له، و ذلك بملء الاستمارة المعدة لهذا الغرض، وبمجرد قبول الطلب و أداء الواجبات يتم التوصل برسالة نصية تخبر برمز تتبع الطلبات، بحيث يمكن استعمال رمز التتبع الذي سبق التوصل به عند طلب التصميم العقاري.
كما وضع المرسوم قواعد تنظيمية مؤطرة للخدمات الإلكترونية الموجهة للمرتفقين عبر المنصة الإلكترونية للوكالة، حيث تم توضيح الغاية من هذه الخدمات وكيفية الاستفادة منها، ويتعلق الأمر أساسا بإمكانية أداء واجبات المحافظة العقارية بكافة وسائل الأداء الالكتروني المعتمدة.
Certificat de propriété par voie électronique الحصول على شهادة الملكية عبر بوابة المحافظة العقارية
أصبح ممكنا منذ يوم أمس 12 فبراير 2018 طلب وتسلم شواهد الملكية مباشرة على موقع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، وذلك على الرابط التالي:
/http://www.ancfcc.gov.ma/certificatspage
.وتتم معالجة طلبات الحصول على شهادات الملكية الإلكترونية داخل أوقات العمل الرسمية، والأداء عنها يتم بواسطة البطاقة البنكية مباشرة على الموقع أعلاه.
L’agence nationale de la conservation foncière a annoncé que le service de demande de certificat de propriété en ligne est opérationnel, et ce par le lien:
/http://www.ancfcc.gov.ma/certificatspage
Le paiement des redevances du service se fait en paiement électronique par carte bancaire, et le certificat est délivré par email.
تذكير لجميع اتحادات الملاك المشتركين: أجل ملائمة الأنظمة الأساسية للملكية المشتركة Rappel du délai de la mise en concordance imperative des statuts de copropriété
كما هو معلوم، فقد صدر بتاريخ 16 ماي 2016، في الجريدة الرسمية عدد 6465، الظهير رقم 1.16.49 بتاريخ 19 من رجب 1437(27 أبريل 2016) الصادر بتنفيذ القانون رقم 106.12 والذي ادخل عدة تعديلات اساسية على القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية (الصادر بتنفيذه الظهير رقم 1.02.298 المؤرخ في 3 أكتوبر 2002).
وقد نصت المادة الرابعة من القانون 106.12 على أنه : “يجب على الملاك المشتركين في العقارات المبنية المحدثة قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ أن يقوموا بملاءمة نظام الملكية المشتركة الخاص بهم مع أحكام هذا القانون قبل انصرام السنة الموالية لدخوله حيزالتنفيذ.
“إذا تعذرعلى الجمع العام للملاك المشتركين القيام بذلك لأي سبب من الأسباب جاز لوكيل الاتحاد أو لأي مالك مشترك أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المختص بصفته قاضيا للأمورالمستعجلة التصديق على التعديلات الجديدة.
“عند عدم ملاءمة نظام الملكية المشتركة داخل الأجل المذكور في الفقرة الأولى أعلاه، تعتبربنوده المخالفة لأحكام هذا القانون باطلة.
وباستقراء نص القانون 106.12 يتبين أن أهم المستجدات هي:
1- وجوب تحرير جميع التصرفات المتعلقة بالملكية المشتركة بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، أما إذا نصت نصوص خاصة على وجوب تحريرها في محرر رسمي فيجب أن تخضع لهذه النصوص بطبيعة الحال حسب الفقرة الأخيرة من المادة 12 ،
2- احداث نمطين من الملكية المشتركة يتعلقان بالبناء العمودي، ونقصد هنا الفيلات( المادة1 من القانون الجديد) والبناء المنجز على مراحل( المادة 6)،
3- التمييز بين الأجزاء المشتركة و الأجزاء المفرزة ونظام الحقوق التابعة لكل منهما، فمن الحقوق التابعة للأجزاء المشتركة، الحق في تعلية البناء المخصص للإستعمال المشترك و الحق في الحفر….
4- إمكانية التحديد المؤقت للنصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة في اطار العقار المنجز على مراحل، على أن يتم تحديده نهائيا عند إتمام المشروع العقاري ويشار الى ذلك في الرسم العقاري الأم وفي الرسوم العقارية التجزيئية في حالة العقار المحفظ أو في طور التحفيظ، علاوة على ذلك منع المشرع الحجز او التفويت للأجزاء المشتركة و الحقوق التابعة بمعزل عن الأجزاء المفرزة.
5- فيما يخص ادارة و تسيير الملكية المشتركة فقد دقق المشرع المغربي في القواعد المنظمة لاتحاد الملاك المشتركين وذلك بتحديد دوره، حيث يكون الغرض من هذا الأخير، حفظ وصيانة الأجزاء المشتركة وادارتها ،وعند الإقتضاء اسداء خدمات جماعية لفائدة الملاك ترتبط بتدبير الملكية المشتركة .
6- اعطى المشرع لكل مالك حق المشاركة في أعمال الاتحاد ولا سيما التصويت على القرارات التي يتخذها الجمع العام باعتباره الجهاز التشاوري لجميع الملاك المشتركين للتقرير بشأن الملكية المشتركة، وإذا حصل وأن تعدد ملاك جزء مفرز وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى الاتحاد، غير أنه في حالة عدم الإتفاق، يقوم رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات بتعيين الممثل بناء على طلب من أحد الملاك. وبذلك يكون المشرع قد حسم في مسألة تعيين الممثل في حالة عدم الإتفاق والتي كانت غائبة في اطار قانون 18.00 .
7- خصص القانون الجديد 106.12 فرعا يضم 9 مواد للجمع العام ، حيث يتولى هذا الأخير تسيير العقار المشترك وفقا للقانون و لنظام الملكية المشتركة ، و يتخذ قرارات يعهد بتنفيذها الى وكيل الاتحاد.
8- نص القانون بنص صريح على تعيين شخص يتولى مهمة رئاسة وتسيير اشغال الجمع العام، ومنع وكيل الاتحاد من ترؤس الجمع العام سواء بصفة مباشرة او غير مباشرة، لاسيما وأن الجمع قد يعقد من أجل محاسبة الوكيل و المصادقة على النفقات التي انفقها، لذلك لا يصح ان يكون رئيسا و محاسبا في الوقت نفسه. ومع ذلك نص المشرع على امكانية تعيين وكيل الاتحاد كاتبا لجلسة الاجتماع اذا وافق الجمع العام على ذلك طبعا.
9- اعتماد الأغلبية النسبية عوض الأغلبية المطلقة فيما يخص القرارات المتعلقة بالحفاظ على الملكية المشتركة و صيانتها وضمان سلامة وراحة الملاك المشتركين ، هذا وقد اشترط المشرع بالنسبة لبعض القرارات أغلبية ثلاثة ارباع اصوات الملاك المشتركين بدل الأغلبية المطلقة من قبيل تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما و تحديد أتعابه، المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف و الحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي لتحمل أشغال الصيانة الكبرى، تقسيم جزء مفرز، الهدم الجزئي للعقار ..
10- تحديد نصاب انعقاد الجمع العام، حيث يكون انعقاد الاجتماع الأول لاتحاد الملاك المشتركين صحيحا بحضور نصف اعضاء الملاك المشتركين او ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور يعقد اجتماع ثان بمن حضر من الملاك المشتركين او من يمثلهم وذلك خلال 30 يوما الموالية،
11- تدقيق مسطرة انعقاد الجمع العام ، حيث ينعقد أول جمع عام بدعوة من أحد الملاك أو أكثر داخل أجل لا يتجاوز 30 يوما من انتهاء السنة الجارية ، و يستدعى إليه الملاك المشتركين بواسطة البريد المضمون 15 يوما قبل التاريخ المقرر لانعقاد الاجتماع، و يبين الاستدعاء تاريخ و ساعة و مكان موضوع الاجتماع، ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة الى ذلك، و يجب على وكيل الاتحاد في أجل لا يقل على 3 أيام من تاريخ تبليغ الاستدعاء و انعقاد الجمع العام ،
12- يجب على وكيل الاتحاد ان يضع رهن اشارة الملاك جميع العقود و لاسيما عقود التوريد و الاستغلال الجارية وملحقاتها و الوثائق المثبتة للمصاريف المتعلقة بكل صنف من التكاليف الواجبة.
13- هناك قرارات لا يمكن ان تصدر إلا باجماع الملاك المشتركين، وقد اضاف القانون الجديد 106.12 قرارات أخرى يشترط لاتخاذها توافر الاجماع ، تتعلق على الخصوص بأعمال التفويت و التصرف و تغيير الأجزاء المشتركة:
*تفويت حق التعلية أو اعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها، عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار اليها في الفقرة الأولى من المادة الثانية.
*الحق في التعلية او الحفر.
*الهدم الكلي للعقار،
*تحويل بعض الأجزاء المشتركة الى أجزاء مفرزة للإستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة الرابعة.
14- منح القانون وكيل الاتحاد صلاحية المطالبة قضائيا بالمساهمات المستحقة على الملاك المشتركين، دون الحصول على أي ترخيص مسبق من طرف الجمع العام عن طريق سلوك مسطرة الأمر بالأداء، أي أن له صلاحية التقاضي دون الحاجة الى الحصول على إذن خاص بالتقاضي من الجمع العام. ناهيك عن امكانية احداث حساب احتياطي لتغطية المصاريف غير المألوفة يتم تمويله دوريا من قبيل الملاك المشتركين بدفعات اضافية، تحدد قيمتها وأوجه صرفها من طرف الجمع العام.
15- ضرورة اشعار الملاك المشتركين كل ستة اشهر بالوضعية المالية للاتحاد بدل ثلاثة أشهر المعمول بها في اطار قانون 18.00 الملغى.
16- اسناد مهام جديدة لوكيل الاتحاد باعتباره الجهاز التنفيذي لاتحاد الملاك، منها امكانية تمثيل الاتحاد لدى المحاكم، فضلا عن فتح حساب بنكي عند الاقتضاء باسم الاتحاد تودع فيه على الفور المبالغ النقدية و القيم المحصل عليها لفائدة الاتحاد..
17- أوجب المشرع على كل مالك مشترك المساهمة في تكاليف الخدمات الجماعية المرتبطة بتدبير الملكية المشتركة و التجهيزات المشتركة حسب منفعة هذه الخدمات و التجهيزات بالنسبة لكل جزء مفرز، وليس فقط التكاليف التي يستلزمها الحفاظ على الأجزاء المشتركة و صيانتها و تسييرها، ويترتب عن إخلال أحد الملاك المشتركين بهذا المقتضى، تراكم الديون في ذمته،
18- حددالقانون 106.12 أجلا جديدا لتقادم مستحقات المساهمة في تكاليف الملكية المشتركة، حيث تتقادم إذا لم تتم المطالبة بها خلال 4 سنوات من تاريخ إقرارها من قبل الجمع العام، بدل سنتين المعمول بها في السابق.
19- وضع المشرع نظام خاص بمعالجة نظام الملكية المشتركة في وضعية صعوبة، وأعطى لرئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات صلاحية تعيين مسير مؤقت بناء على طلب وكيل الاتحاد، او 10 من الملاك المشتركين، لمدة يحددها أمر رئيس المحكمة و التي يجب ألا تتجاوز السنة، ويترتب عن هذا التعيين وقف كل دعوى قضائية يقيمها الدائنون أو أي اجراء من اجراءات التنفيذ ، وما ذلك الا رغبة في تسوية وضعية الملكية المشتركة.
هذه المقتضيات المستحدثة في نطاق القانون 106.12 يجب ان تضمن لزوما في الانظمة الاساسية للملكية المشتركة.
وفي حالة عدم قيام الملاك المشتركين بذلك فانه يمكن لوكيل الاتحاد او لاي من الملاك المشتركين اللجوء للقضاء الاستعجالي للتصديق على تضمينها بهذا النظام،
وفي جميع الاحوال، فابتداء من 16/05/2017، اصبحت جميع المقتضيات المخالفة لهذه المستجدات، ملغاة وغير نافذة، مما يدل على ان مقتضيات هذه القانون آمرة ويتعين الرجوع إلى أحكامها ولا يمكن الاتفاق على خلافها.
فهل قام فعلا الملاك المشتركون بمطابقة انظمتهم الأساسية لهذا القانون؟
وهل تمت توعية الملاك المشتركين بهذا الالتزام القانوني الذي قد يؤثر على وضعياتهم القانونية وسلامة قرارات اتحاد الملاك المشتركين؟
Aperçu sur les nouveautés de la loi 66-12 du 25/08/2016 إطلالة على مستجدات القانون رقم 66-12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء
1-ملاحظات عامة:
صدر في الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 سبتمبر 2016 الظهير رقم 1.16.124 الصادر في 21 من ذي القعدة 1437 (25 اغسطس 2016) بتنفيذ القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخافات في مجال التعمير والبناء.
وقد اشتمل على ثلاثة أبواب تتضمن تعديلات على ثلاثة نصوص قانونية:
الباب الاول: يغير ويتمم القانون 12.90 المتعلق بالتعمير.
الباب الثاني: يغير ويتمم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.
الباب الثالث : يغير ويتمم الظهير رقم 1.60.063 بتاريخ 30 من ذي الحجة 1379 (25 يونيو 1960) بشأن توسيع نطاق العمارات القروية.
وقد أضاف النص الجديد عدة مقتضيات متعلقة بتنظيم أوراش البناء وتسليم رخص انشاء التجزئات والتجمعات السكنية. وأصبح يفرض على المقاولين أن يودعوا بمقر الجماعة الترانية، تصريحا بافتتاح الورش موقع من طرف المهندس المعماري او المهندس المتخصص الذي يشرف على الورش. وعند اختتام الاشغال يودع المقول تصريحا جديدا بانتهاء الأشغال وإغلاق الورش. ويلزم القانون المهندس المعماري أو المهندس المسؤول عن الورش بمسك دفتر الورش داخل الورش وطيلة مدته.
ويعتبر القانون انشاء تجزئة أو تجمع سكني أو تجزيء عقار بمنطقة غير مسموحة للبناء مخالفات يعاقب عليها، كما يعتبر عدم مسك دفتر الورش بالكيفية المبينة في القانون مخالفة كذلك.
ومن بين المستجدات الاساسية للقانون احداث « ترخيص القيام باشغال الصيانة او الاصلاح » الذي يسلمه رئيس المجلس الجماعي في الحالات التي لا تكون فيها رخصة البناء لازمة.
كما يسمح القانون لمن اقام بناءات دون ترخيص أن يطلب من رئيس المجلس الجماعي رخصة بتسوية الوضعية او بالمطابقة بعد موافقة الوكالة الحضرية في إطار ضوابط احال بخصوصها على نص تنظيمي.
كما انشأ القانون لجنة ادارية مكلفة بهدم وإزالج البنايات المخالفة وحدد لعملها مسطرة خاصة.
وقدم منح النص القانوني لمراقبي التعمير لدى الولاية أو العمالة أو إدارة الجودة صفة ضباط الشرطة القضائية، وحدد شكليات محاضرهم بما يتوافق مع مقتضيات المسطرة الجنائية، واوجب ارسالها مباشرة للنيابة العامة المختصة داخل اجل ثلاثة أيام من انجازها.
كما منح القانون لضباط الشرطة القضائية (بمن فيهم متصرفي الادارة الترابية) ولمراقبي التعمير سلطات انذار المخالفين، والامر بالوقف الفوري للأشغال وحجز وضبط أدوات ومواد البناء المستعملة في المخالفة.
ومن بين المستجدات كذلك مراجعة العقوبات المنصوص عليها في القانون السابق ورفع الغرمات لحدود قصوى، وامكانية الحكم بعقوبات سالبة للحرية في حالة العود، خصوصا في المخالفات المعتبرة خطيرة من قبيل البناء بدون رخصة مسبقة، والتجزيء السري، والبناء في اماكن غير مسموح بها، خصوصا بلك الخاضعة لظهير 1-60-063 الصادر بتاريخ 25/06/1960، المتعلق بتنمية المجال القروي، وكذلك في حالة البيع السري للقطع الأرضية او للمساكن.
وقد اعتبر القانون مساهما في هذه المخالفات ومعاقبا بنفس عقوبة الفاعل الاصلي، صاحب المشروع، والمقاولة المنفذة، والمهندس المعماري، والتقني المعماري المتخصص والمهندس الطوبوغرافي، في حالة إذا لم يقم هؤلاء بالتبليغ عن هذه المخالفات، وكذلك كل شخص أشرف او سير الأشغال أو سهلها أو ساهم في انجازها، في حالة التجزيء السري غير القانوني.
2- مستجدات النص الجديد بخصوص زجر البيع السري:
منع النص الجديد بشكل صريح بيع أو إكراء أي جزء أو مسكن من العقارات الخاضعة له قبل الحصول على التسليم المؤقت للأشغال تحت طائلة عقوبات زجرية. مع مراعات مقتضيات القانون رقم 44-00 المتعلق ببيع العقارات في طور الانجاز.
كما ألزم هذا القانون جميع محرري العقود من عدول وموثقين ومحامين وكذا مصالح المحافظة العقارية، وموظفي إدارة التسجيل بالامتناع عن تلقي او تسجيل اية عقود بيع او كداء أو قسمة للتجزئات أو العقارات المعدة للسكن إلا إذا كانت مرفقة بنسخ مطابقة من محضر التسليم المؤقت أو بشهادة من رئيس الجماعة تثبت قانونية البناء.
وقد ادخل النص الجديد عدة عقوابات سالبة للحرية عبر عقوبات حبسية تتراوح بين سنة و5 سنوات وغرامات قد تصل إلى 2.000.000 درهما. مع اعتبار كل عملية تجزيئ أو بيع مخالفة مستقلة. وتضاعف الغرامات في حالة العود، كما أن العقود والتصرفات المخالفة للقانون تعتبر باطلة وعديمة الأثر.